Danh sách kiểm tra xem căn hộ tại Việt Nam (có thể in ra)

Hãy in trang này, gấp đôi lại và mang theo mỗi khi đi xem phòng. Tài liệu này bao gồm các bước kiểm tra thực tế, những điểm cần thương lượng và các bẫy pháp lý thường khiến người nước ngoài thuê nhà lần đầu tại Việt Nam gặp khó khăn.

Nghiên cứu trước khi xem phòng

Trước khi rời nhà, hãy dành mười phút để kiểm tra thông tin cơ bản.

• Xác minh giá niêm yết so với các tin đăng tương tự gần đây trên cùng nền tảng
• Kiểm tra xem căn hộ nằm trong chung cư có quản lý hay nhà riêng — chung cư có quản lý thường phát sinh thêm phí ngoài tiền thuê
• Hỏi tên chủ nhà và xác minh xem tên đó có khớp với Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không nếu có thể
• Xác nhận chính sách về thú cưng, khách đến thăm và quy định nấu nướng bằng văn bản trước khi đến xem
• Hỏi xem tiền điện nước được tính theo giá nhà nước hay giá chủ nhà đội lên — đây là một trong những chi phí ẩn lớn nhất tại Việt Nam

Xem hướng dẫn tìm căn hộ tại TP.HCM để biết mức giá điển hình theo từng quận, và tìm căn hộ tại Hà Nội cho các khu vực tương ứng tại Hà Nội.

Dạo quanh khu vực

• Đi bộ quanh khu nhà vào khung giờ bạn thường ở nhà — lưu lượng giao thông và tiếng ồn thay đổi đáng kể theo từng giờ
• Kiểm tra chợ truyền thống, cửa hàng tiện lợi và nhà thuốc gần nhất — tại hầu hết các thành phố Việt Nam, những tiện ích này nằm trong bán kính vài trăm mét, nhưng không phải lúc nào cũng vậy
• Ghi nhớ khoảng cách đến điểm đón xe ôm hoặc Grab gần nhất
• Tìm dấu hiệu ngập nước trên tường hoặc lề đường — nhiều con phố trũng tại TP. Hồ Chí Minh bị ngập sau những trận mưa lớn
• Kiểm tra bề rộng hẻm nếu tòa nhà nằm trong hẻm — việc xe cứu hỏa tiếp cận là rất quan trọng, và một số hẻm thực sự không thể đi lại được bằng bất kỳ phương tiện nào

Khi xem phòng — Kiểm tra thực tế

• Đếm số cửa sổ và xác nhận chúng có thể mở được — phòng ngủ không cửa sổ khá phổ biến ở các căn hộ giá rẻ
• Kiểm tra gạch ốp tường xem có vết nứt hay vết ẩm, đặc biệt là ở các bức tường hướng ra ngoài
• Mở mọi tủ bếp và tủ quần áo — nấm mốc thường xuất hiện ở các thành phố ven biển có độ ẩm cao
• Thử mọi công tắc đèn và ổ cắm
• Kiểm tra xem khóa cửa và khóa chốt có hoạt động tốt không — yêu cầu nhận tất cả bộ chìa khóa
• Kiểm tra cống thoát nước ban công (nếu có) — cống bị tắc gây ra tình trạng thấm nước

Hệ thống nước và điện

• Bật mọi vòi nước và kiểm tra áp lực nước — áp lực nước thấp ở tầng cao của các tòa nhà cũ khá phổ biến
• Xả bồn cầu và xác nhận nó có thể xả đầy nước lại
• Hỏi xem bình nóng lạnh chạy bằng điện hay gas, và đặt trong hay ngoài phòng tắm — bình nóng lạnh gas trong nhà không có thông gió thích hợp là mối nguy hiểm về an toàn
• Kiểm tra tủ điện (cầu dao) — các tòa nhà cũ đôi khi có dây điện quá nhỏ, không thể chịu tải các thiết bị hiện đại
• Xác nhận dung tích nước nóng — các bình nóng lạnh nhỏ có thể không đáp ứng đủ cho một vòi sen đầy đủ

Internet và điều hòa

• Hỏi xem nhà mạng nào đã có cáp sẵn trong tòa nhà — VNPT và Viettel là hai nhà cung cấp đáng tin cậy nhất tại hầu hết các thành phố; việc chuyển nhà mạng đôi khi yêu cầu đi dây mới
• Thử tín hiệu di động trong phòng ngủ và phòng tắm — các tòa nhà bê tông dày đặc có thể làm mất sóng 4G trong nhà
• Kiểm tra có bao nhiêu máy điều hòa đã được lắp đặt và chúng phục vụ những phòng nào
• Hỏi tuổi thọ của từng máy điều hòa — các máy cũ hơn tám năm thường cần bảo dưỡng sớm và kém hiệu quả hơn
• Xác nhận xem điện điều hòa có được đo đếm riêng hay tính chung vào khoản phí cố định hàng tháng

Hàng xóm và tiếng ồn

• Hỏi chủ nhà xem tòa nhà có bao nhiêu căn hộ và thành phần cư dân như thế nào
• Lắng nghe tiếng ồn từ tầng trên — các sàn bê tông mỏng truyền rõ ràng tiếng bước chân và tiếng kéo đồ đạc
• Kiểm tra xem có nhà hàng, quán karaoke hoặc đền chùa nào trong bán kính 50 mét không — cả ba loại hình này đều hoạt động với âm lượng lớn vào những khung giờ có thể khiến bạn bất ngờ
• Hỏi về việc thu gom rác — tại hầu hết các thành phố Việt Nam, xe rác thu gom hàng ngày, nhưng thời gian và mùi hôi có thể khác nhau tùy theo từng con phố

Các điều khoản hợp đồng cần thương lượng

Hầu hết chủ nhà tại Việt Nam sử dụng hợp đồng thuê ngắn gọn chỉ một trang. Điều đó không có nghĩa là bạn nên yên tâm. Hãy đề xuất các điều khoản sau trước khi ký.

• Mức thuê cố định trong toàn bộ thời hạn hợp đồng, hoặc mức tăng hàng năm có giới hạn (phổ biến nhất là 5-10%, nhưng không có quy chuẩn chung)
• Điều khoản rõ ràng về trách nhiệm bảo trì — ai sẽ trả tiền khi thiết bị hỏng
• Điều khoản thông báo trước khi vào phòng — chủ nhà nên thông báo ít nhất 24 giờ trước khi vào phòng
• Điều khoản chấm dứt hợp đồng sớm với mức phạt xác định (thường là một tháng tiền thuê) thay vì bị tịch thu toàn bộ tiền đặt cọc
• Điều khoản yêu cầu chủ nhà đăng ký tạm trú cho bạn với công an phường (xem bên dưới)

Quy định về tiền đặt cọc

• Tiền đặt cọc tiêu chuẩn là một đến hai tháng tiền thuê đối với hầu hết các căn hộ trống; các căn hộ nội thất đầy đủ với thiết bị mới đôi khi yêu cầu đặt cọc ba tháng
• Xác nhận rằng tiền đặt cọc sẽ được hoàn lại toàn bộ trừ đi các khoản thiệt hại đã được ghi nhận — hãy đưa điều này vào hợp đồng
• Chụp ảnh và quay video có ngày tháng của mọi phòng, mọi thiết bị và mọi bức tường trước khi chuyển vào và gửi bản sao cho chủ nhà qua tin nhắn để có bằng chứng về thời gian
• Hỏi xem tiền đặt cọc được giữ như thế nào — hầu hết chủ nhà giữ tiền này cá nhân, không gửi ký quỹ

Xác minh đăng ký tạm trú với công an

Đây là bước thường bị bỏ qua nhất bởi người nước ngoài mới thuê nhà tại Việt Nam.

• Xác nhận rằng chủ nhà sẽ đăng ký tạm trú (tạm trú) của bạn tại công an phường — đây là yêu cầu pháp lý và chủ nhà chịu trách nhiệm chính
• Hỏi chủ nhà xem họ đã làm thủ tục này cho các thuê nhà trước đó chưa — nếu họ chưa từng làm, họ có thể miễn cưỡng và bạn sẽ phải chịu rủi ro pháp lý
• Đưa vào hợp đồng điều khoản yêu cầu chủ nhà hoàn tất đăng ký trong vòng 5 ngày kể từ ngày chuyển vào
• Tự đến công an phường để theo dõi nếu việc đăng ký chưa được xác nhận trong vòng hai tuần

Việc không đăng ký tạm trú là một lỗi phổ biến khi gia hạn visa và có thể gây khó khăn đáng kể cho các nhiệm vụ trong danh sách kiểm tra 90 ngày đầu tiên của bạn.

Những trường hợp nên từ bỏ

Một số tình huống đáng để từ chối bất kể giá cả.

• Bất kỳ chủ nhà nào từ chối ký hợp đồng bằng văn bản
• Bất kỳ căn hộ nào mà chủ nhà không thể xuất trình giấy tờ chứng minh tên họ gắn liền với tài sản
• Các tòa nhà không có lối thoát hiểm hoạt động hoặc không có bình chữa cháy ở mỗi tầng
• Các căn hộ có dấu hiệu nấm mốc hoạt động rõ ràng trên tường hoặc trần nhà — việc xử lý nấm mốc rất khó khăn trong khí hậu ẩm ướt
• Bất kỳ chủ nhà nào yêu cầu phụ phí điện nước cao gấp đôi giá nhà nước — đây là hành vi lợi dụng và đủ phổ biến để bạn nên tránh
• Hợp đồng có điều khoản cho phép chủ nhà chấm dứt hợp đồng với thời gian thông báo dưới 30 ngày mà không chịu phạt

Liên quan

• Tìm căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh
• Tìm căn hộ tại Hà Nội
• Danh sách kiểm tra 90 ngày đầu tiên tại Việt Nam