Tài trợ bất động sản cho doanh nghiệp nước ngoài

Không phải lời khuyên pháp lý hoặc thuế. Các quy định thay đổi thường xuyên. Hãy xác minh mọi chi tiết với luật sư và chuyên gia thuế được cấp phép tại Việt Nam trước khi hành động. Các con số dưới đây là ước tính dựa trên thông tin công khai có sẵn tính đến đầu năm 2026.

Các doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại Việt Nam thường cần đảm bảo địa điểm kinh doanh, dù đó là nhà máy trong khu công nghiệp, văn phòng ở trung tâm thành phố hay kho bãi gần cảng. Các lựa chọn tài chính dành cho các thực thể thuộc sở hữu nước ngoài khác biệt đáng kể so với những người vay là công dân Việt Nam, và các quy định về quyền sở hữu cơ bản thêm một lớp phức tạp nữa. Trang này bao gồm các lộ trình chính, chi phí của chúng và những cạm bẫy mà hầu hết các doanh nghiệp gặp phải.

Các lựa chọn bất động sản cho doanh nghiệp nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) tại Việt Nam không thể sở hữu đất đai outright. Tất cả đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu của Nhà nước; cá nhân và tổ chức chỉ nắm giữ quyền sử dụng đất (LUR). Đối với doanh nghiệp nước ngoài, các lựa chọn thực tế là:

• Thuê đất trực tiếp từ Nhà nước (phổ biến trong các khu công nghiệp và khu chế xuất)
• Thuê đất hoặc nhà từ một thực thể Việt Nam (chủ nhà nắm giữ LUR, bạn nắm giữ quyền thuê lại)
• Đóng góp vốn thông qua đối tác liên doanh tại Việt Nam người nắm giữ LUR

Mỗi lộ trình có những tác động tài chính khác nhau. Xem luật bất động sản nước ngoài để biết chi tiết hơn về những gì FIE có thể và không thể nắm giữ.

Tài trợ từ ngân hàng Việt Nam

Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại tại Việt Nam có cho vay đối với các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng các điều khoản chặt chẽ hơn nhiều so với người vay Việt Nam. Các điểm chính:

• Yêu cầu thế chấp. Ngân hàng thường yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) làm tài sản thế chấp. Vì FIE hiếm khi nắm giữ LUR trực tiếp, hầu hết phải dựa vào việc cầm cố các tài sản kinh doanh khác hoặc bảo lãnh từ công ty mẹ ở nước ngoài.
• Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Hầu hết các trường hợp có tỷ lệ LTV từ 50–70% đối với tài trợ bất động sản thương mại, thấp hơn so với cho vay nhà ở.
• Lãi suất. Lãi suất cho vay thương mại bằng VND dành cho doanh nghiệp dao động khoảng 8–11% mỗi năm vào đầu năm 2026 (ước tính). Các khoản vay bằng USD, khi có sẵn, thường thấp hơn nhưng đi kèm rủi ro tỷ giá và chịu sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước Việt NamNgân hàng Nhà nước (Ngan hang Nha nuoc)ngan hang nya nuokState Bank of Vietnam. Central bank and regulator for the Vietnamese banking sector; issues foreigner banking rules including Circular 23. đối với cho vay bằng ngoại tệ.
• Thời hạn. Các khoản vay bất động sản dành cho FIE thường kéo dài 5–15 năm, ngắn hơn so với cho vay tương đương ở nhiều thị trường phương Tây.
• Các tổ chức cho vay đủ điều kiện. Các ngân hàng thương mại cổ phần như Vietcombank, Techcombank và BIDV đều có bộ phận cho vay đối với FIE. Một số ngân hàng quốc tế hoạt động tại Việt Nam (HSBC, Standard Chartered) có thể cung cấp các cấu trúc được bảo lãnh bởi công ty mẹ.

Trước khi tiếp cận ngân hàng, hãy đảm bảo mở tài khoản ngân hàng doanh nghiệp của bạn đã hoàn tất. Hầu hết các tổ chức cho vay yêu cầu ít nhất 12 tháng lịch sử giao dịch trong tài khoản doanh nghiệp Việt Nam trước khi xem xét khoản vay bất động sản.

Cấu trúc cho thuê

Cho thuê là lộ trình phổ biến nhất đối với các doanh nghiệp nước ngoài. Có hai cấu trúc chính:

1. Thuê trực tiếp từ chủ đất hoặc nhà phát triển Việt Nam. Bạn ký hợp đồng thuê, thường từ 5–50 năm, và thực hiện các khoản thanh toán định kỳ. Hợp đồng thuê có thể được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký Đất đai địa phương, điều này mang lại cho bạn một số bảo vệ pháp lý nhưng không cấp cho bạn LUR.
2. Thuê từ nhà phát triển khu công nghiệp. Các nhà vận hành khu công nghiệp cho thuê đất đã chuẩn bị hoặc nhà máy xây dựng theo yêu cầu trực tiếp cho FIE. Các hợp đồng thuê ở đây thường kéo dài 30–50 năm, phù hợp với giấy phép hoạt động của khu vực.

Các điều khoản cho thuê cần được xem xét cẩn thận. Pháp luật Việt Nam giới hạn thời hạn mà người nước ngoài có thể thuê bất động sản dân cư, nhưng các hợp đồng thuê thương mại có tính linh hoạt hơn. Hãy xác nhận các quy định hiện hành với luật sư địa phương — các giới hạn này đã được điều chỉnh nhiều lần trong những năm gần đây.

Giới hạn sở hữu nước ngoài

Theo Luật Nhà ở 2014 và các sửa đổi bổ sung sau đó, các tổ chức nước ngoài có thể sở hữu các premises thương mại trong các dự án chung cư hoặc tòa nhà thương mại được phê duyệt, nhưng chỉ giới hạn ở 30% số căn hộ mỗi tòa nhà và chịu thời hạn sở hữu 50 năm (có thể gia hạn). Điều này chủ yếu áp dụng cho các văn phòng dạng căn hộ thương mại hơn là các tòa nhà độc lập hoặc đất công nghiệp.

Trên thực tế, hầu hết các FIE vận hành nhà máy hoặc kho bãi không sử dụng các cấu trúc sở hữu. Họ đi thuê. Nếu việc sở hữu một công trình xây dựng (không phải đất) là quan trọng đối với bảng cân đối kế toán của bạn, hãy tham khảo ý kiến pháp lý cụ thể cho lĩnh vực và loại tài sản của bạn. Xem cấp phép đầu tư trực tiếp nước ngoài để biết khung FDI rộng hơn quy định những gì các thực thể nước ngoài có thể làm trong từng lĩnh vực.

Quyền sử dụng đất

Hệ thống LUR là trung tâm của tất cả các giao dịch bất động sản tại Việt Nam. LUR có thể là:

• Được Nhà nước cấp (chủ yếu cho mục đích dân cư hoặc nông nghiệp — không điển hình cho FIE)
• Được thuê từ Nhà nước, với khoản thanh toán hàng năm hoặc thanh toán một lần trước
• Được chuyển nhượng từ chủ sở hữu LUR khác (FIE gặp hạn chế đối với lộ trình này)

Đối với mục đích công nghiệp và thương mại, FIE thường thuê đất từ Nhà nước thông qua nhà vận hành khu công nghiệp hoặc từ một nhà phát triển Việt Nam nắm giữ LUR. Thời hạn và điều khoản của LUR cơ bản đặt ra giới hạn trên cho bất kỳ hợp đồng thuê lại nào bạn ký.

Cho thuê khu công nghiệp

Các khu công nghiệp (IZ), khu chế xuất (EPZ) và khu kinh tế của Việt Nam mang lại lộ trình rõ ràng nhất cho các doanh nghiệp sản xuất và hậu cần. Các lợi ích bao gồm:

• Đất đã được giải phóng, có tiện ích, đường xá và xử lý nước thải
• Mức giá thuê công bố minh bạch (mặc dù có thể thương lượng cho các diện tích lớn)
• Thời hạn rõ ràng phù hợp với giấy phép của khu vực

Mức giá thuê đất trong các khu công nghiệp thay đổi rất rộng rãi tùy theo tỉnh và chất lượng khu vực. Là ước tính cho năm 2026, mức giá dao động khoảng 50–200 USD/m² cho khoản thanh toán một lần cho phần còn lại của thời hạn thuê, hoặc 1–4 USD/m² mỗi năm theo hình thức thanh toán hàng năm. Các khu vực gần Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội có mức giá cao hơn. Tiền thuê nhà máy (chỉ kết cấu) cộng với tiền thuê đất dao động khoảng 3–6 USD/m² mỗi tháng (chỉ là ước tính; hãy xác nhận với nhà vận hành khu vực).

Phạm vi chi phí

Ngoài các khu công nghiệp, chi phí bất động sản thương mại tham khảo cho năm 2026 (ước tính):

Giá đã tăng đều đặn kể từ năm 2022 và có thể thay đổi. Chúng tôi khuyên bạn nên nhận báo giá hiện tại từ các đại lý bất động sản được cấp phép hoặc nhà vận hành khu vực để xác minh.

Tác động thuế

Nhiều loại thuế và phí liên quan đến các giao dịch và hợp đồng thuê bất động sản đối với doanh nghiệp nước ngoài:

• Thuế giá trị gia tăng (VAT). Các hợp đồng thuê bất động sản thương mại thường chịu mức VAT 10%.
• Thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT). Thu nhập cho thuê nhận được bởi các bên cho thuê Việt Nam chịu thuế. Nếu bạn đang trả tiền thuê cho một thực thể nước ngoài, có thể phát sinh nghĩa vụ thuế khấu trừ tại nguồn. Hãy xác minh với Tổng cục Thuế Việt Nam.
• Phí đăng ký và công chứng. Đăng ký hợp đồng thuê chịu các khoản phí khác nhau tùy theo tỉnh và giá trị giao dịch.
• Thuế nhà thầu nước ngoài (FCT). Các khoản thanh toán cho nhà thầu nước ngoài cho công tác xây dựng hoặc hoàn thiện có thể chịu thuế FCT.

Đây không phải là lời khuyên về thuế. Việc xử lý thuế đối với giao dịch cụ thể của bạn sẽ phụ thuộc vào cấu trúc thực thể, loại tài sản và các quy định hiện hành. Hãy xác minh trước khi hành động.

Những cạm bẫy phổ biến

1. Ký hợp đồng thuê dài hơn thời hạn LUR cơ bản. Nếu LUR của chủ nhà hết hạn trước khi hợp đồng thuê của bạn kết thúc, bạn sẽ gặp vấn đề. Bạn nên kiểm tra Giấy chứng nhận LUR và ngày hết hạn trước khi ký.
2. Hợp đồng thuê chưa đăng ký. Đăng ký hợp đồng thuê tại Văn phòng Đăng ký Đất đai là tùy chọn nhưng được khuyến nghị mạnh mẽ. Các hợp đồng thuê chưa đăng ký khó thực thi hơn đối với các bên thứ ba.
3. Mất cân đối tỷ giá. Các hợp đồng thuê được niêm yết bằng USD nhưng thanh toán bằng VND tạo ra rủi ro tỷ giá hối đoái. Hãy làm rõ tiền tệ thanh toán và tỷ giá tham chiếu trong hợp đồng.
4. Dựa vào các cam kết miệng về việc gia hạn. Quyền gia hạn phải được ghi rõ trong hợp đồng thuê. Không giả định bất cứ điều gì đã được thỏa thuận trừ khi nó có trong hợp đồng đã ký.
5. Bỏ qua kiểm tra kỹ lưỡng đối với chủ sở hữu LUR. Đã có những trường hợp bên cho thuê đã thế chấp LUR cho ngân hàng. Nếu chủ nhà vỡ nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản và hợp đồng thuê của bạn có thể không còn hiệu lực. Việc tìm kiếm quyền sở hữu trước khi ký là rất cần thiết.

Liên quan

• Luật bất động sản nước ngoài
• Cấp phép đầu tư trực tiếp nước ngoài
• Mở tài khoản ngân hàng doanh nghiệp
• Khởi nghiệp tại Việt Nam
• Thuế doanh nghiệp tại Việt Nam